Urakkamuodot

Kokonaisurakka

  • Tehdään sopimus yhden ns. pääurakoitsijan kanssa.
  • Pääurakoitsija teettää alihankintana tarvittavat työt ja vastaa niiden suorituksesta rakennuttajalle.

Jaettu urakka

  • Rakennuttaja pyytää tarjoukset eri rakennusteknisten töiden suorittamisesta eri urakoitsijoilla.
  • Yleisesti tehdään rakennusteknisten töiden urakoitsijan ns. pääurakkasopimus ja LVI- ja sähköurakoitsijan kanssa sivu-urakkasopimukset.
  • Jaettua urakkamuotoa käytettäessä tarvitaan yksityiskohtaiset piirustukset jo tarjouspyyntövaiheessa.

Osaurakka

  • On jaetun urakan kaltainen, mutta koko rakennustyö on jaettu edellistä pienempiin osiin.
  • Osaurakat jaetaan ja teetetään toteuttamisjärjestyksessä ja kullakin osaurakoitsijalla on sopimus suoraan rakennuttajan kanssa.
  • Osaurakointi edellyttää taitoa tehdä sopimukset kunkin urakoitsijan kanssa, jolloin urakkarajojen määrittely on erityisen tärkeää.

 

Rakennuttajan hankinnat

  • Kun ratkaistaan urakkamuodot, tulee päätettäväksi rakennuttajalle kuuluvat hankinnat.
  • Urakkatarjouspyynnöissä on ilmoitettava, mitkä tavarat rakennuttaja aikoo itse hankkia. 

 

Urakkasopimus

  • Rakennushankkeessa eri osapuolten vastuut ja velvoitteet määräytyvät sopimusten perusteella.
  • Sopimusvastuu syntyy sopimuksen aiheuttaman velvollisuuden laiminlyömisen perusteella.
  • Kaikki rakentamista koskevat, ja siihen liittyvät sopimukset kannattaa tehdä kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina.
  • Urakkasopimusten tekoa varten on olemassa valmiita sopimuslomakkeita, joita voi esimerkiksi ostaa rakennustieto.fi – sivuston verkkokaupasta (www.rakennustieto.fi)
  • Rakennuttajan tulee tarkistaa, että yritys on ennakkoperintärekisterissä, ja että urakoitsija toimittaa rakennuttajalle voimassaolevan otteen ennakkoperintärekisteristä. Varminta on pyytää ote jo sopimuksen tekemisen yhteydessä.
  • Tärkeintä ennen sopimuksen solmimista on käydä urakoitsijan kanssa asiat läpi niin, että varmistutaan molempien osapuolien ymmärtäneen asiat yhtäläisesti.

Urakkasopimukseen on merkittävä:

  • urakkasopimuksen sopijapuolet yhteystietoineen
  • rakennuskohde
  • urakan kohde
  • tehtävät työt ja urakan sisältö (urakkaohjelma)
  • lisä- ja muutostöistä sopiminen
  • työturvallisuuden hallinnasta työmaalla sopiminen
  • mahdollisten riitaisuuksien ratkaisuista sopiminen

Myös seuraavat kohdat tulee sisältyä urakkasopimukseen tai sen liitteisiin:

Työmaapalveluiden järjestäminen

  • mikä osapuoli vastaa esim. telineiden rakentamisesta, kulkuteiden teosta ja kunnossapidosta, rakennuskohteen vartioinnista, jätehuollosta, työntekijöiden sosiaalitiloista jne.

Luvat

  • Yleensä rakennuttaja hankkii tarvittavat viranomaisluvat rakennuskohteen rakentamiseen, purkamiseen tai muuhun luvanvaraiseen toimenpiteeseen ja vastaa näiden toimenpiteiden kustannuksista.
  • Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan siitä, että työsuoritukseen liittyvät katselmukset ja tarkastukset tulevat pidetyiksi.

Urakka-aika

Merkitään, milloin urakoitsijalla on oikeus aloittaa työt rakennuskohteessa, milloin työt on viimeistään aloitettava ja mikä on töiden valmistumisajankohta.

Viivästyssakko

  • Urakkasuorituksen viivästyessä sovituista valmistumisajankohdista rakennuttaja on oikeutettu saamaan urakoitsijalta viivästyssakkoa.
  • Viivästyssakko voidaan määrittää esim. %-osuutena arvonlisäverottomasta urakkahinnasta tai euroina kultakin määräajan ylittävältä työpäivältä.

Urakan takuuaika

Sopimuksessa määritetään takuuaika koko urakkasuorituksen vastaanotosta. 

Vakuudet

  • Rakennusaikaisen ja takuuajan vastuunsa täyttämisen vakuudeksi urakoitsija antaa tilaajalle pankin tai vakuutuslaitoksen myöntämän omavelkaisen takauksen tai muun tilaajan hyväksymän vakuuden.  
  • Vakuuden määrä merkitään sopimukseen. 

Vakuutukset

  • Rakennustyövakuutus voi olla joko tilaajan ottama tai sopimuksessa määrätään urakoitsija ottamaan rakennuttajan nimiin vakuutuksen, joka kattaa myös urakkasopimuksen kohteena olevan suorituksen.
  • Urakoitsijalla tulee olla voimassa oleva toiminnan vastuuvakuutus.

Urakkahinta

  • Urakkahinnassa on eroteltava arvonlisäveroton hinta ja arvonlisävero.
  • Myös urakkahinnan hintasidonnaisuus on kirjattava sopimukseen.

Yksikköhintaluettelo

  • Yksikköhintaluetteloon urakoitsija merkitsee urakkatarjousasiakirjojen mukaisten töiden ja laitteiden hinnat.
  • Urakoitsija sitoutuu toimittamaan laitteet ja työt rakennuttajalle yksikköhintaluettelon mukaisin hinnoin.

Maksuerätaulukko

  • Maksuerätaulukko voi olla osa urakkasopimusta tai erillinen liite, jonka rakennuttaja ja urakoitsija vahvistavat allekirjoituksillaan.
  • Maksuerätaulukon laadinnassa pääsääntönä on, että maksut seuraavat urakkasuoritusten edistymistä siten, että osamaksut ovat oikeassa suhteessa koko urakkahintaan ja urakkasuorituksen vaiheeseen.
  • Ensimmäisen maksuerän urakoitsija saa kuitenkin yleensä ennakkona työmaan perustamisesta ja tarvikehankinnoista aiheutuvien kulujen kattamiseen.
  • Viimeinen maksuerä maksetaan yleensä vasta lopputarkastusten jälkeen.
  • Maksuerien pitää olla urakoitsijaa kannustavia ja toisaalta rakennuttajalle ei saa syntyä turhia riskejä.