Maatalouden rakennushankkeiden toteutukseen on olemassa useita vaihtoehtoja. Eri urakkamuotoja ja urakan maksuperusteita yhdistelemällä voidaan tehdä erilaisiin hankkeisiin soveltuvia urakkasopimuksia.

Urakkamuodot

Kokonaisurakassa tehdään sopimus yhden ns. pääurakoitsijan kanssa. Pääurakoitsija teettää alihankintana tarvittavat työt ja vastaa niiden suorituksesta rakennuttajalle.

Jaetussa urakassa rakennuttaja pyytää tarjoukset eri rakennusteknisten töiden suorittamisesta eri urakoitsijoilla. Yleisesti tehdään rakennusteknisten töiden urakoitsijan ns. pääurakkasopimus ja LVI- ja sähköurakoitsijan kanssa sivu-urakkasopimukset. Jaettua urakkamuotoa käytettäessä tarvitaan yksityiskohtaiset piirustukset jo tarjouspyyntövaiheessa.

Osaurakka on jaetun urakan kaltainen, mutta koko rakennustyö on jaettu edellistä pienempiin osiin. Osaurakat jaetaan ja teetetään toteuttamisjärjestyksessä ja kullakin osaurakoitsijalla on sopimus suoraan rakennuttajan kanssa. Osaurakointi edellyttää taitoa tehdä sopimukset kunkin urakoitsijan kanssa, jolloin urakkarajojen määrittely on erityisen tärkeää.

Samassa yhteydessä kun ratkaistaan urakkamuodot, tulee päätettäväksi myös rakennuttajalle kuuluvat hankinnat. Vaikka rakennushanke teetettäisiin "avaimet käteen" -periaatteella, jää rakennuttajalle kuitenkin aina myös omia hankintoja. Urakkatarjouspyynnöissä on ilmoitettava, mitkä tavarat rakennuttaja aikoo itse hankkia.

Hankintoihin liittyy paljon määrälaskentaa. Kokenut rakennusalan asiantuntija laskee nopeasti esim. rakennuksessa tarvittavan puutavaran määrän. Osa hankinnoista voidaan joutua tekemään jo suunnittelun aikana, valitusta rakentamisaikataulusta riippuen. Siksi kannattaa laatia rakentamisaikataulu, jonka voi liittää myös urakkatarjouspyyntöön.

sivun alkuun >>

Urakkasopimus

Rakennushankkeessa eri osapuolten vastuut ja velvoitteet määräytyvät pääosin sopimusten perusteella. Sopimusvastuussa sopijapuolen on täytettävä ne velvoitteet, joihin tämä on sopimuksessa sitoutunut. On syytä muistaa, että sopimus aiheuttaa velvollisuuksia myös rakennuttajalle.

Sopimusvastuu syntyy sopimuksen aiheuttaman velvollisuuden laiminlyömisen perusteella. Kaikki rakentamista koskevat ja siihen liittyvät sopimukset kannattaa tehdä kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Suullinenkin sopimus on pätevä muttei suositeltava, koska siihen liittyy epävarmuutta erityisesti näyttökysymysten osalta.

Urakkasopimusten tekoa varten on olemassa valmiita sopimuslomakkeita sopimusehtoineen sekä rakennusurakoitsijan että erityisalojen urakoitsijoiden kanssa tehtävien sopimusten tekoon.

Kun viljelijä rakennuttaa tuotantorakennusta ja tekee hankintoja ja sopimuksia elinkeinoharjoittajien kanssa, liiketoimet eivät kuulu kuluttajansuojalain (KSL) piiriin. KSL:n alaiseen toimintaan kuuluvat vain viljelijän yksityiskäyttöön rakennuttamat asuinrakennus- tai vapaa-ajanrakennushankkeet. Raja vedetään rakennuksen käyttötarkoituksen mukaan. Jos rakennetaan asuintiloja tai esimerkiksi saniteettitiloja tilan ulkopuolisen työvoiman tarpeisiin (esimerkiksi aitta mansikanpoimijoille), rakennushanke ei ole kuluttajansuojalain alaista toimintaa.

Mikäli urakoitsijana on yrittäjä ei rakennuttajalla ole työnantajan velvoitteita, vaan kyseessä on toimeksiantosuhde. Rakennuttajan tulee kuitenkin tarkistaa, että yritys on ennakkoperintärekisterissä. Käytännössä tämä tapahtuu siten, että urakoitsija toimittaa rakennuttajalle voimassaolevan otteen ennakkoperintärekisteristä. Varminta on pyytää ote jo sopimuksen tekemisen yhteydessä. Jos urakoitsijana toimiva rakennusliike ei ole ennakkoperintärekisterissä, on rakennuttajan syytä kysyä neuvoa verottajalta.

Sopimuksen lähtötietoina ovat valintamenettelyn ja rakentamispäätöksen yhteydessä syntyneet tiedot ja suunnitteluasiakirjat. Kaikki laskennassa mukana olleet asiakirjat kootaan yhteen. Tärkeintä ennen sopimuksen solmimista on käydä urakoitsijan kanssa asiat läpi niin, että varmistutaan molempien osapuolien ymmärtäneen asiat yhtäläisesti.

Tarpeen mukaan urakkasopimuksen liitteiksi tulee laittaa pätevyysjärjestyksessä seuraavat tai osa seuraavista asiakirjoista:

Urakkasopimukseen on merkittävä

- urakkasopimuksen sopijapuolet yhteystietoineen
- rakennuskohde
- urakan kohde
- tehtävät työt ja urakan sisältö (urakkaohjelma)
- lisä- ja muutostöistä sopiminen
- työturvallisuuden hallinnasta työmaalla sopiminen
- mahdollisten riitaisuuksien ratkaisuista sopiminen

Myös seuraavat kohdat tulee sisältyä urakkasopimukseen tai sen liitteisiin:

Työmaapalveluiden järjestäminen
Urakkasopimuksessa määritellään, mikä osapuoli vastaa esim. telineiden rakentamisesta, kulkuteiden teosta ja kunnossapidosta, rakennuskohteen vartioinnista, jätehuollosta, työntekijöiden sosiaalitiloista jne.

Luvat
Yleensä rakennuttaja hankkii tarvittavat viranomaisluvat rakennuskohteen rakentamiseen, purkamiseen tai muuhun luvanvaraiseen toimenpiteeseen ja vastaa näiden toimenpiteiden kustannuksista. Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan siitä, että työsuoritukseen liittyvät katselmukset ja tarkastukset tulevat pidetyiksi.

Urakka-aika
Sopimukseen merkitään, milloin urakoitsijalla on oikeus aloittaa työt rakennuskohteessa, milloin työt on viimeistään aloitettava ja mikä on töiden valmistumisajankohta.

Viivästyssakko
Urakkasuorituksen viivästyessä sovituista valmistumisajankohdista rakennuttaja on oikeutettu saamaan urakoitsijalta viivästyssakkoa. Viivästyssakko voidaan määrittää esim. %-osuutena arvonlisäverottomasta urakkahinnasta tai euroina kultakin määräajan ylittävältä työpäivältä.

Urakan takuuaika
Sopimuksessa määritetään takuuaika koko urakkasuorituksen vastaanotosta.

Vakuudet
Rakennusaikaisen ja takuuajan vastuunsa täyttämisen vakuudeksi urakoitsija antaa tilaajalle pankin tai vakuutuslaitoksen myöntämän omavelkaisen takauksen tai muun tilaajan hyväksymän vakuuden. Vakuuden määrä merkitään sopimukseen.

Vakuutukset
Rakennustyövakuutus voi olla joko tilaajan ottama tai sopimuksessa määrätään urakoitsija ottamaan rakennuttajan nimiin vakuutuksen, joka kattaa myös urakkasopimuksen kohteena olevan suorituksen. Urakoitsijalla tulee olla voimassa oleva toiminnan vastuuvakuutus.

Urakkahinta
Urakkahinnassa on eroteltava arvonlisäveroton hinta ja arvonlisävero. Myös urakkahinnan hintasidonnaisuus on kirjattava sopimukseen.

Yksikköhintaluettelo
Yksikköhintaluetteloon urakoitsija merkitsee urakkatarjousasiakirjojen mukaisten töiden ja laitteiden hinnat. Urakoitsija sitoutuu toimittamaan laitteet ja työt rakennuttajalle yksikköhintaluettelon mukaisin hinnoin.

Maksuerätaulukko
Maksuerätaulukko voi olla osa urakkasopimusta tai erillinen liite, jonka rakennuttaja ja urakoitsija vahvistavat allekirjoituksillaan. Maksuerätaulukon laadinnassa pääsääntönä on, että maksut seuraavat urakkasuoritusten edistymistä siten, että osamaksut ovat oikeassa suhteessa koko urakkahintaan ja urakkasuorituksen vaiheeseen. Ensimmäisen maksuerän urakoitsija saa kuitenkin yleensä ennakkona työmaan perustamisesta ja tarvikehankinnoista aiheutuvien kulujen kattamiseen. Viimeinen maksuerä maksetaan yleensä vasta lopputarkastusten jälkeen. Maksuerien pitää olla urakoitsijaa kannustavia ja toisaalta rakennuttajalle ei saa syntyä turhia riskejä.